En México, las FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) se han convertido en actores clave del mercado inmobiliario, particularmente en el sector industrial, el cual representa alrededor de 60% de su mercado, según lo indica el último reporte de AMEFIBRA (Asociación Mexicana de FIBRAs).
De las15 FIBRAS asociadas, 8 tienen negocio en desarrollos industriales, debido a que les brindan una mayor estabilidad. Según un reporte de la Asociación al cierre de 2022, las FIBRAS tenían un total de 1,766 propiedades activas en ocho sectores con un ABR (Área Bruta Rentable) de 43.9 millones de m2 en operación. Habría que sumar algunas en desarrollo que hoy deben estar concluidas, que consideraban entonces un total de 949,076 m2.
Estas estructuras financieras permiten a los inversionistas adquirir una participación en una cartera diversificada de inmuebles productivos, brindando una oportunidad atractiva para aquellos interesados en el mercado de bienes raíces sin la necesidad de gestionar directamente las propiedades. Las FIBRAs industriales, en especial, juegan un rol crucial en el desarrollo y expansión de parques industriales, el cual es cada vez más relevante en el contexto del nearshoring.
El modelo de negocio de las FIBRAs industriales se basa en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades destinadas a actividades industriales y logísticas. Estas propiedades, además de los incluyen parques industriales, centros de distribución y almacenes estratégicamente ubicados cerca de principales rutas de transporte y centros de consumo.
Estos organismos generan ingresos principalmente a través de rentas cobradas a los arrendatarios de estos inmuebles, y los rendimientos se distribuyen periódicamente entre los inversionistas. La gestión profesional de los activos y la diversificación de la cartera ayudan a mitigar riesgos y a maximizar el retorno de inversión, proporcionando un flujo constante de ingresos pasivos.
Para los inversionistas, las FIBRAs industriales ofrecen varios beneficios. Además de los ingresos pasivos y la diversificación del portafolio, los inversionistas se benefician de la apreciación del valor de las propiedades y de ciertas ventajas fiscales, como la exención de impuestos corporativos sobre los ingresos por arrendamiento. La cotización de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) en la Bolsa Mexicana de Valores también proporciona liquidez y flexibilidad para los inversionistas.
Ciclo virtuoso de inversión
La razón por la que en la industria este modelo ha resultado muy beneficioso es debido a que significan capital fresco para nuevos desarrollos industriales, un aspecto que se ha agudizado recientemente con el auge del nearshoring, que es claro ya que está empujando la reubicación de operaciones industriales y de manufactura más cerca de los mercados de consumo en América del Norte.
Así que cuando un desarrollador termina con la construcción de un parque, en lugar de mantener la operación, vende esas propiedades a alguna FIBRA para que ésta la gestione, lo que le permite capitalizarse para seguir creciendo. Según datos recientes de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), este segmento de mercado ha mostrado un crecimiento constante, con una tasa de ocupación promedio superior al 95% en las principales plazas del país.
Entre las principales FIBRAs con un enfoque hacia el mercado industrial se encuentran FIBRA Prologis, FIBRA Macquarie, FIBRA Terrafina y FIBRA Monterrey. FIBRA Prologis, por ejemplo, posee parques industriales estratégicamente ubicados en los principales corredores logísticos del país, como los ubicados en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
FIBRA Macquarie también destaca por su amplia cartera de propiedades industriales, con presencia en ciudades clave como Tijuana y Ciudad Juárez. FIBRA Terrafina cuenta con una robusta oferta de parques industriales distribuidos en el norte y centro del país, mientras que FIBRA Monterrey se enfoca en la región norte, con propiedades en Monterrey y Saltillo.
Recientemente, en junio de 2024, esta última anunció la adquisición de seis naves industriales en Querétaro, equivalentes a 253, 611 m2; lo que evidencia su interés en expandir su presencia regional y profundizar su especialización en el mercado industrial.
Javier Llaca, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey, comentó a México Industry que, “estamos enfocados a los mercados del norte, que es donde la mayor actividad del sector en general está y donde más actividad en nearshoring se está registrando. Pero, nos gusta mucho el bajío (concretamente Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí). Tenemos algunas propiedades en el Valle de México, en Colima y en otros mercados, pero 65% del área bruta rentable en nuestro portafolio está en el norte, obviamente con una presencia importante en Monterrey.”
