El valor del suelo agrícola en Chile ha registrado importantes aumentos durante la última década, con incrementos de hasta 140% en regiones como Biobío, Los Lagos y Los Ríos, mientras que en Maule el alza alcanza hasta 125%, según un análisis de Colliers.
De acuerdo con Rodrigo Gil, gerente del Área de Campos de Colliers, este comportamiento ha estado relacionado principalmente con la llegada de fondos de inversión nacionales y extranjeros, que incrementaron sus adquisiciones de terrenos agrícolas. El auge de la cereza hasta 2022 y el creciente interés por la producción de avellanos se encuentran entre los factores que han impulsado la demanda.
Inversión agrícola mantiene atractivo
La valorización de los terrenos también estuvo influenciada por el aumento de la demanda de viviendas en zonas rurales durante la pandemia. La búsqueda de espacios fuera de Santiago generó incrementos de entre 15% y 45% en el valor del suelo agrícola de comunas rurales de las regiones Metropolitana, Valparaíso y O’Higgins.
Sin embargo, desde 2022 los valores del suelo agrícola se han mantenido relativamente estables a nivel nacional. Colliers atribuye este comportamiento a la variación de los precios agrícolas y a la prolongada sequía que afecta principalmente a la zona centro-norte, factores que han reducido el atractivo de nuevas inversiones en algunas áreas.
Fondos buscan campos productivos
Pese a estas condiciones, los terrenos agrícolas continúan siendo considerados por exportadoras, agricultores e inversionistas institucionales como una alternativa de inversión y protección frente a la inflación. Según Colliers, la rentabilidad promedio de un cultivo agrícola se ubica entre 8% y 12%, además de la eventual plusvalía asociada al terreno.
Otro indicador relevante es la reducción de las tasas de descuento utilizadas para valorar este tipo de activos. Estas pasaron de 9,82% en 2022 a 8,21% en 2026, evolución que ha favorecido especialmente al negocio frutícola y refleja una mayor demanda de fondos de inversión.
Demanda se concentra en grandes predios
Los fondos de inversión muestran especial interés por campos productivos de más de 200 hectáreas, particularmente aquellos que cuentan con plantaciones en plena producción y variedades frutales con buenos precios y rendimientos.
También ha aumentado el interés por variedades protegidas mediante royalties, que pueden alcanzar precios por kilogramo superiores a los de variedades tradicionales. Este factor agrega valor a los campos productivos y se suma a la ubicación, disponibilidad de agua, productividad y perspectivas comerciales como elementos relevantes para determinar el precio de los terrenos agrícolas.
