Un análisis de la consultora Colliers profundizó en el tremendo costo por intereses que ha implicado el retraso en la aprobación de los permisos municipales para las inmobiliarias propietarias de los llamados “edificios fantasma” en la comuna de Estación Central -edificios
construidos y listos para ser habitados, pero vacíos debido a que no han obtenido la recepción final de parte del municipio, aprobación necesaria para poder vender los departamentos.
De acuerdo al análisis, a fines de 2022 eran 20 las torres de departamentos, es decir, alrededor de 6.700 departamentos, que no habían recibido la recepción final por parte de la Municipalidad. En agosto de 2023 los edificios se redujeron a 8, y a la fecha serían 5 edificios que aún permanecen retrasados, 3 de éstos aún no reciben la recepción final, y 2 se encuentran con su construcción detenida.
“Han pasado cerca de 3.500 días desde que las inmobiliarias solicitaron la aprobación de sus permisos. Estimamos que el costo adicional que deberán pagar las inmobiliarias en intereses y costos financieros producto de los retrasos en las 20 torres será de más de US$130 millones, esto solo si los 3 edificios pendientes de recepción final la llegaran a obtener este año, de lo contrario será más”, señala Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.
De acuerdo a Ugarte, todo el retraso -que ha impedido a las inmobiliarias comercializar sus edificios- impactará a futuro en el valor de los departamentos en la comuna. Además, debido a las restricciones normativas del plan regulador vigente, se limitó la posibilidad de desarrollar en Estación Central edificios enfocados para renta con precios de arriendo “acorde” al presupuesto de los habitantes de esta comuna.
“Para las inmobiliarias solamente es posible vender sus edificios tan pronto obtengan recepción municipal. Los ingresos por venta pagan en primer lugar a los Bancos los créditos que han tenido que pedir para la construcción de los edificios. En la medida que la recepción municipal se dilata, la inmobiliaria no tiene fondos para pagar los créditos bancarios ya que al no poder vender los departamentos no pueden rentabilizar su inversión, y siguen acumulándose los intereses y mayores costos por mora. A esto se debe sumar el costo adicional que deben asumir las inmobiliarias por desistimientos de compra venta de parte de clientes que firmaron una promesa de compra, pero que no pueden seguir esperando a que les entreguen su vivienda.”.
El ejecutivo añade que la incertidumbre que genera este tipo de contradicciones alarga los plazos de ventas y finalmente termina por encarecer las viviendas. “En el caso de Estación Central las inmobiliarias se han visto obligadas a asumir una parte importante del costo debido a los mayores intereses que tendrán que pagar al retardar las ventas, pero también, serán los usuarios finales quienes deberán absorber parte importante por estos costos, pagando más por las viviendas. Por ejemplo, sólo por el efecto de la inflación, una persona hubiera desembolsado por uno de estos departamentos MM$86 (3.000 UF hace dos años) si los edificios se hubieran recepcionado en la fecha que correspondía. Pero, dado el retraso, esa misma persona hoy tendría que pagar MM$110 (por efecto de inflación durante el período de retraso de la recepción final), solo por el efecto de la inflación, si se le agregará los intereses que tendrán que pagar las inmobiliarias este valor llegaría a MM $126”.
En un futuro -debido a esta experiencia de las inmobiliarias y al cambio de plano regulador- la cantidad de proyectos en la comuna bajará en forma importante y -teniendo en cuenta la accesibilidad de la comuna y su déficit habitacional- vemos que hoy existe una muy buena oportunidad para quienes puedan comprar departamentos nuevos en Estación Central, ya que en el futuro los precios de venta aumentarán considerablemente”.
