El año inicia con indicadores sólidos, aunque es prematuro anticipar una tendencia clara para todo el 2025. Sin embargo, la estacionalidad, la inflación controlada y las expectativas de una eventual disminución en las tasas hipotecarias aún no han generado movimientos bruscos en los precios, pero si en la cantidad de publicaciones, la cual ha aumentado, especialmente en ciertas comunas de alta rotación.
De acuerdo a un estudio realizado por Transsa, consultora inmobiliaria, enfocado en el primer trimestre de este año, el mercado de departamentos en la Región Metropolitana mantuvo una tendencia estable en términos de precio promedio.
No obstante, la dispersión de precios aumentó, lo que implica una mayor diferencia entre los precios de las propiedades con un precio bajo y un precio alto. Mientras el 25% más accesible del mercado se transó por debajo de las 53,4 UF/m², el 25% más caro superó las 90 UF/m². Esta segmentación sugiere que el mercado está adoptando una estructura más polarizada, influida tanto por la ubicación como por las características del inmueble.
Por otro lado, el valor promedio por metro cuadrado se mantiene estable, pero la brecha entre los segmentos más caros y más accesibles continúa aumentando. De hecho, el análisis territorial revela una alta concentración de la actividad inmobiliaria en pocas comunas. Santiago Centro lidera con el 29,8% de las ventas, seguido de Ñuñoa (16,4%) y Las Condes (12,5%). Estas tres comunas representan casi el 60% de todas las operaciones de compraventa.
El patrón se replica en el mercado de arriendos, donde Santiago concentra el 30,8%, seguido de Ñuñoa (12,4%) y Estación Central (8,1%). Este comportamiento refleja tanto la concentración de la oferta como la proximidad a centros de transporte y servicios.
Esteban Jara, Subgerente de unidad de estudios de Transsa, señaló que “en cuanto a las ofertas de departamentos, la concentración se encuentra en torno al eje del metro y las principales avenida de conexión, especialmente en Santiago Centro, Ñuñoa, Estación Central y el límite norte de San Miguel”.
Independientemente de los precios promedio, se observa un mercado altamente concentrado en términos geográficos y con una creciente segmentación en términos de valor. El centro y oriente de la capital continúan siendo los focos predominantes de actividad, tanto en la compra como en el arriendo.
Los departamentos de dos dormitorios y dos baños (2D-2B) continúan siendo una de las más representativas del mercado inmobiliario en la RM. En los últimos años, este formato se ha consolidado, tanto en la oferta de unidades nuevas como en el dinamismo del arriendo, ya que al conjugar la funcionalidad para familias pequeñas, buena distribución y precios competitivos se posiciona como una mejor opción.
“Durante el primer trimestre de 2025, esta tipología mantiene una fuerte presencia en comunas como Santiago, Ñuñoa, Macul y Providencia, representando en muchos casos más del 30% del total de publicaciones tanto en venta como en arriendo”, explicó Jara.
En cuanto a rentabilidad neta, la media en las comunas más activas bordea el 4,2%, con casos destacados como Independencia o Quinta Normal donde se supera el 4,8%. “Cabe destacar que estas comunas presentan una alta rotación, por lo que las rentabilidades esperadas deben analizarse en zonas específicas de la comuna”, enfatizó el ejecutivo.
Este incremento en la oferta debe interpretarse con cautela: por un lado, puede reflejar mayor interés en ingresar al mercado; sin embargo, también podría indicar una mayor dificultad para cerrar operaciones, especialmente cuando la demanda se mantiene más contenida.
Por el momento, el mercado de 2D-2B muestra señales de solidez, aunque con márgenes más estrechos que en años anteriores. “La evolución del segundo trimestre será crucial para determinar si este año marcará una reactivación sostenida o si nos enfrentamos a una prolongación del ciclo de estabilización que ha caracterizado los últimos dos años”, finalizó el Subgerente de unidad de estudios de Transsa.
