Con una estrategia adecuada y un poco de conocimiento en materia financiera y tributaria, es posible invertir en un departamento y aumentar la rentabilidad de tu activo.
Las noticias sobre el mercado inmobiliario han sembrado la duda si este es el momento adecuado para invertir. Los expertos sostienen que, con una buena estrategia, adquirir departamentos para la renta es una buena opción. Ana María del Río, gerenta Comercial de Siena Inmobiliaria, entrega 10 tips para quienes están interesados en entrar al mundo de la inversión inmobiliaria, y que ayudan a bajar la carga financiera y el costo de dividendo:
- Ponerse FIT Financieramente: Ordenar gastos y deudas para ser bien calificado como sujeto de crédito. “Tener buena salud financiera y un ingreso estable ayudan a obtener las mejores condiciones de financiamiento. Si se requiere más para avanzar en los requisitos, se puede complementar renta con la pareja, familiar o socio. El objetivo es que el costo mensual de crédito no pase en promedio el 25% del ingreso y que la cuota del dividendo se parezca lo más posible al valor que se puede obtener por el arriendo”.
- Utilizar la portabilidad financiera: Esta herramienta asegura legalmente poder cambiar de crédito a un costo bajo y de forma rápida, permitiendo renegociar el crédito en caso de que en el futuro baje la tasa.
- Aprovechar ofertas de entrega inmediata: Los departamentos con entrega inmediata se encuentran con un stock inusualmente alto, lo que ha gatillado ofertas que serán irrepetibles. “El aumento de costos materiales de construcción y de mano de obra, junto con alza de precios de los terrenos cercanos al Metro y los mayores requisitos y limitaciones para construir, adelantan que los precios debieran mantenerse o subir para las nuevas construcciones, por eso recomendamos tomar esas ofertas a quienes puedan, para asegurar el precio”.
- Utiliza beneficios tributarios transitorios: Estos incentivos están enfocados en facilitar la compra de vivienda, como el Fogaes, que acaba de extenderse hasta el 31 de diciembre y que aumenta el financiamiento a 90% a 30 años plazo para la compra de la primera propiedad de hasta UF 4.500. También está vigente el Beneficio Tributario Transitorio, “que es compatible con el Fogaes y mitiga el costo del financiamiento, reintegrando hasta $5 millones en la devolución de impuestos durante cinco años a quienes compren e inscriban su primera vivienda en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de octubre de 2024”.
- No olvides los beneficios tributarios permanentes: Considerar las exenciones para DFL2, que se traducen en un 50% de ahorro en el pago de contribuciones y libera de tributación al ingreso por concepto de arriendo hasta dos propiedades, además de no pagar impuesto a la herencia. “También se acoge al artículo 27 Bis. que permite recuperar anticipadamente el remanente de IVA crédito fiscal cuando el activo es adquirido por una empresa”.
- Date tiempo para cotizar: Recurrir al menos a tres bancos o instituciones financieras para comparar y elegir la mejor opción en el valor final del dividendo, incluidos los costos del seguro. “Tratar de negociar las mejores condiciones en monto, plazos del crédito y prepago, que son variables tienen un efecto más importante que la tasa a la hora de disminuir el dividendo”.
- Considerar rentabilidad y plusvalía: La rentabilidad es el ingreso mensual que tienes por la inversión y la plusvalía es la ganancia que obtienes al vender la propiedad. Las propiedades ubicadas en comunas consolidadas, en sectores con servicios, comercios y buena conectividad cerca del Metro o futuras estaciones, tienden a tener un mayor aumento de precio y son muy demandadas para el arriendo, ”el cual seguirá al alza, dada la gran necesidad por viviendas y las dificultades de acceder a la compra”.
- Fijarse en las terminaciones: Que sean duraderas, como cubiertas pétreas, pisos que resistan el agua y ventanas termopanel, que ayudan a reducir las mantenciones y periodos de vacancia. “Para mantener la rentabilidad, hay que tener el departamento arrendado el mayor tiempo posible y poder recolocarlo rápidamente, por lo que las terminaciones y el respaldo de la constructora son vitales”.
- Revisa los apoyos del sector inmobiliario: Para quienes quieren invertir hoy, pero no cuentan con todo el ahorro, la ejecutiva recomienda investigar los beneficios que las inmobiliarias han activado para facilitar el pago del pie, a través del financiamiento directo o el pago de mini cuotas, que resultan más convenientes porque no incluyen interés.
- Acercase personalmente: “Al visitar las salas de ventas de los proyectos, es posible acceder a descuentos o campañas vigentes en ese momento”, finaliza la gerente Comercial de Siena.
