• El menor acceso a la vivienda propia y los cambios demográficos han impulsado este modelo de renta residencial all inclusive, que está innovando en el diseño de los espacios, la administración y la vida en comunidad.

A contar de 2019, la Región Metropolitana ha experimentado un boom de ingreso de proyectos multifamily, que se espera se duplique a 2025. Se trata de edificios concebidos 100% para la renta y que vienen a responder a la creciente demanda por arriendos.

“Es una tendencia mundial en grandes ciudades, debido a los mayores costos de la vivienda, a los cambios demográficos y del estilo de vida de la población, especialmente en los segmentos más jóvenes y la población migrante”, señala Ana María del Río, gerente Comercial de Siena Inmobiliaria, quien detalla las características de este tipo de edificios, a partir de la experiencia de la empresa en la planificación, diseño y construcción de este tipo de proyectos.

“Todo está cuidadosamente pensado para que el edificio genere rentabilidades a largo plazo a través del arriendo, considerando principalmente que existe mayor rotación de residentes que en un edificio tradicional, por estar orientados al arriendo de mediana y larga duración”.

Ubicación: Se localizan mayormente en comunas céntricas y de alta demanda, cerca de estaciones de Metro y con buenos servicios, “aunque observamos que se está abriendo un nicho relevante para el multifamily en la zona oriente, dirigido a atender a un segmento joven que quiere seguir viviendo en estas comunas, pero que no le alcanza para comprar a raíz de las restricciones en el financiamiento”, sostiene Ana María del Río.

Departamentos: Se concentran en tipologías de 1 y 2 dormitorios, con buenas materialidades que aseguren durabilidad y resistencia, para reducir el costo de las mantenciones. “Otra característica que lo diferencia de un arriendo tradicional es que el pago mensual incluye los gastos comunes y servicios básicos, de luz, agua y gas, por lo tanto, el arrendatario paga un solo canon”.

Administración: Es profesional y centralizada. Tanto el administrador como su staff tienen su posición dentro del edificio. “La administración apunta no solo a mantener al inmueble y la funcionalidad del departamento, sino también que mejorar la experiencia del edificio en su totalidad, para generar vínculos dentro de la comunidad y tener residentes más contentos”.

Espacios comunes: Son más amplios y abiertos, para que la comunidad comparta y se conozca, lo que se promueve a través actividades que organiza la administración. “Otra particularidad de los multifamily, que están copiando los edificios residenciales, es separar los espacios por grupos etarios para no molestar a los residentes. Es común que lo que se usan de noche, como los quinchos y lounges, estén en la azotea y todo lo que se usa en el día, como la piscina o el gimnasio, se ubique en los jardines”, explica la ejecutiva.

Estacionamientos y ascensores: Por su ubicación, este tipo de edificios cuenta con una dotación de estacionamientos que no supera el 50% de los departamentos, pero tiene unidades más espaciosas para atender los camiones de las mudanzas. “Lo mismo se aplica a los ascensores, con algunos más amplios, precisamente para hacer más cómodo y eficiente el proceso de mudanzas.”

Control de accesos y seguridad: Es un aspecto clave en este tipo de edificios por tener mayor rotación de arrendatarios. Generalmente, cuentas con un sistema multiacceso, que combina ingreso mediante huella, tarjeta o botón, y se complementa con cámaras en los accesos y pasillos. “Además de ofrecer más seguridad, busca mantener la usabilidad del edificio, es decir, que tenga la cantidad adecuada de residentes para asegurar la calidad de vida de la comunidad”, finaliza de gerente Comercial de Siena Inmobiliaria.

De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, el reavalúo fiscal llevado a cabo el pasado año 2022 por el Servicio de Impuestos Internos generó un aumento en los avalúos de bienes raíces no agrícolas de un 23,4% en todo el país. “Esto ha derivado en aumentos de contribuciones que, sumado a los ajustes de sobretasas, en algunos casos ha alcanzado hasta un 70% más que lo pagado en los años anteriores”, explica Daniela Olmos Subgerente del Área de Desarrollo Inmobiliario y Regularizaciones de Colliers.

Según la ejecutiva, en ocasiones existen desactualizaciones en la plataforma del SII que determina el pago de las contribuciones, debido a cambios no constatados en el tiempo. Dicho esto, la recomendación para todos los contribuyentes es cerciorarse de no estar pagando de más, y en caso de comprobarse que efectivamente la propiedad se encuentre desajustada, comenzar un proceso de revisión para que se apliquen las correcciones correspondientes.

“De acuerdo a nuestra experiencia, las razones más comunes para presentar una solicitud se presentan por inexactitudes de catastro; por ejemplo, hemos detectado diferencias de superficie de terreno, de la construcciones y nuevas restricciones de edificación. Para que los procesos de reclamación sean exitosos, es clave contar con antecedentes que fundamenten este tipo de solicitudes, razón por la cual siempre es recomendable ser asesorados por expertos en la materia”, detalla.

Daniela Olmos destaca que el alza de los impuestos ha provocado que se dispare la demanda para realizar el estudio que detecta si se están pagando más contribuciones de las que corresponde, y también el ingreso de solicitudes para rebajar las contribuciones.

“En Colliers la petición para realizar este análisis ha aumentado en un 100% este último año y proyectamos que la cifra continuará en aumento debido al alto impacto de la subida de los avalúos fiscales en las empresas”.

Según la experta, el primer paso para saber si se está pagando el valor adecuado por las contribuciones es estudiar el historial normativo y restrictivo para determinar el correcto avalúo fiscal de acuerdo a los mismos criterios de la autoridad.

“En base a este análisis determinamos si nuestra valoración coincide con la del SII y si efectivamente existen antecedentes que acrediten que estamos pagando más impuesto de lo que corresponde, se inicia una tramitación administrativa donde se informa a las autoridades factores a actualizar para detener el pago en exceso. Este trámite interno demora cerca de 30 días, y de lograrse una rebaja en las contribuciones, esto se verá reflejado en el siguiente reajuste que realiza el SII los meses de junio y diciembre”, explica.

“El ahorro anual conseguido en promedio suele ser entre un 10 y 20% y, en ocasiones, esta apelación permite recuperar lo sobre pagado de manera retroactiva, hasta tres años hacia atrás”, detalla.

De acuerdo al análisis de Colliers no solo los propietarios se están viendo impactados por el pago de las contribuciones, sino también el mercado inmobiliario, dado que en algunas ocasiones, estos costos llegan a representar más del 70% del activo, derivando en el traspaso a sus valores comerciales y un efecto sus transacciones.

“En muchos casos los contribuyentes desconocen la justificación del pago de sus contribuciones, o incluso el cálculo de cómo llegar a éstas. Además, factores como roles fantasmas que han desaparecido por funciones o alzas graduales que pueden durar hasta el 2025, han sorprendido a los propietarios”, finaliza.

FUENTE: COLLIERS