Se definen como reparaciones locativas aquellos trabajos que tienen por objeto ofrecerle mantenimiento a un inmueble, de manera que se conserven o recuperen sus características de ornato e higiene. Son obras que podríamos describir como “superficiales”, pues no intervienen la estructura, las características funcionales ni la distribución del inmueble a intervenir.
Y si bien es cierto que el propietario/ arrendador debe hacer entrega de su propiedad en perfectas condiciones, el arrendatario debe conservarlo y realizar las reparaciones del caso para lograr con ese propósito.
De cualquier manera, hay situaciones específicas que es preciso aclarar, para evitar malentendidos. Por ejemplo, las reparaciones que surjan del desgaste natural o uso cotidiano, recaen sobre el arrendatario. Al fin de cuentas, es quien ha hecho uso del espacio.
Ahora bien, si factores externos causan daños a la casa o apartamento en cuestión, será responsabilidad del arrendador adelantar y pagar los arreglos que se requieran. Para tener claridad, lo más conveniente es acudir a lo que dice la norma. Para casos como este, aplica lo consagrado en la Ley 820 de 2003, conocida como la Ley de Arrendamientos de Inmuebles; en efecto, establece las normas para regular los contratos de arrendamiento de vivienda en Colombia. Esta ley, junto con el Código Civil, determina cuándo el arrendador debe hacerse cargo de las reparaciones del inmueble.
De acuerdo con Ámbito Jurídico, Otro tipo de intervenciones, conocidas como las reparaciones útiles, no son obligación del arrendador. “Las reparaciones útiles, que aumentan el valor del inmueble, como la instalación de puertas de materiales costosos, no obligan al arrendador a pagar rembolso alguno si no fueron autorizadas previamente. En estos casos, el arrendatario tiene derecho a retirar los materiales empleados al momento de entregar el inmueble, siempre que lo haga sin ocasionar algún daño”.
Las reparaciones indispensables o necesarias son aquellas que garantizan que el inmueble continúa siendo habitable y funcional. Este tipo de arreglos, como el cambio de tuberías deterioradas, generalmente deben ser asumidos por el arrendador. No obstante, si este no actúa con prontitud tras ser notificado el arrendatario puede hacer las reparaciones, siempre y cuando pruebe que el daño no fue causado por él. En ese caso, tendrá derecho a ser rembolsado o a descontar el valor de las reparaciones del canon mensual.
El medio también menciona que el contrato de arrendamiento puede modificar las responsabilidades establecidas por la ley. Así, las partes pueden acordar condiciones distintas respecto a quién debe asumir el costo de determinadas reparaciones. Lo pactado en el contrato tiene fuerza vinculante para ambas partes y puede alterar las reglas generales.
“Es importante señalar que, durante la ejecución de reparaciones indispensables, el arrendador no podrá afectar injustificadamente el disfrute del inmueble. Si las obras impiden el uso parcial del lugar, el arrendatario tiene derecho a una rebaja temporal en el valor del arriendo. Además, si el arrendador no rembolsa al finalizar el contrato los gastos hechos por el arrendatario en reparaciones indispensables podrá ejercer el derecho de retención y no ser desalojado hasta que se le pague el monto invertido”, agrega.
