El boom inmobiliario en Lima se va extendiendo cada vez más a las periferias a través de proyectos de venta de lotes y la construcción de edificios. Si bien Lima Norte y Lima Sur han experimentado una aceleración en el desarrollo de proyectos de vivienda, Lima Este con sus más de 2 millones 500 mil habitantes aún no muestra el mismo avance que los otros distritos. ¿Tiene potencial de crecimiento en el rubro inmobiliario?
Hace más de 10 años, a nivel macro se empezaron a desplazar las industrias desde Lima Este hacia Lurín y otros sectores de la ciudad, debido al limitado acceso y a la ocupación sin planificación. Así lo asegura Fernando Velarde, CEO de VeMás Consultora, quien resalta que estos dos factores son las principales barreras para los inversionistas inmobiliarios.
“La oferta se ha concentrado en Ate por la zona de Santa Clara, donde se encuentran desarrollando empresas como Besco, Madrid, Líder y otras más con productos de área promedio entre 50 – 65 m2 con 2 y 3 dormitorios, principalmente. Aunque existe oferta para 1 y 4 dormitorios también, el perfil del comprador es el de una familia o persona joven comprando su primera vivienda con un rango de edad entre 35-45 años”, comenta.
¿Cuál es el potencial de crecimiento?
Para Velarde, los nichos donde la oferta tiene mejor velocidad de venta se concentran en los tickets entre S/ 175,000 y S/ 250,000 con un porcentaje de absorción de hasta 3.4% para departamentos de 3 dormitorios y 2 baños. Los siguientes productos que más se venden tienen un ticket promedio de hasta S/ 325,000, con una absorción de 1.6%.
“La absorción es más baja porque hay mucha oferta y poca velocidad de ventas, también para tipologías de 3 dormitorios con 2 baños. Estos precios generan que los desarrolladores busquen terrenos grandes (por economía de escala), así se disminuye la incidencia de algunos costos y por volumen se construyen conjuntos residenciales densos sobre terrenos que eran industriales”, detalla el especialista.
Por su parte, Rodrigo Arispe, gerente comercial de Desarrollo Urbano de Centenario, sostiene que atributos como el clima y el acceso a centros comerciales hace atractiva la zona para los inversionistas y el desarrollo de proyectos a través de la venta de lotes.
“Es una zona que ya está consolidada, pues ya tiene centros comerciales, restaurantes, centros educativos, centros de salud, entre otros. Por este motivo invertimos en el desarrollo de la urbanización “Golf de Santa Clara”, ubicada en el distrito de Ate. Este distrito ha tenido un desarrollo importante en los últimos años, y tiene aún potencial para seguir creciendo”, asegura Arispe.
La apuesta de Centenario se localiza en Santa Clara (Ate) ha tenido buena aceptación del público local, que busca proyectos inmobiliarios formales, con infraestructura de calidad y desarrollados con planificación urbana.
“El ritmo de ventas nos ha acompañado desde el lanzamiento permitiéndonos estar comercializando la tercera y quinta etapa en paralelo a menos de 3 años del lanzamiento de la urbanización. Este 2024 tenemos programado el lanzamiento de la cuarta etapa, que contará con más de 250 lotes. Sin duda alguna tenemos muy buenas perspectivas respecto a la expansión de proyecto y la consolidación en la zona”, apunta.
Proyecciones
Según Velarde, la llegada del tren eléctrico ha generado especulaciones en los inversionistas del rubro inmobiliario, sin embargo, aún hay escepticismo ante la falta de gestiones de las autoridades locales.
“Todavía falta mejorar mucho la intermodalidad además de la accesibilidad. Hace poco se culminaron obras en la carretera central, además de que se habla de la periurbana para incrementar las opciones y desestresar las vías, sin embargo, el niño siempre ha generado estragos en la zona restándole atractivo para vivir”.
Respecto a Lima Este, Velarde apunta que uno de los distritos que tiene más potencial es La Molina. No obstante, las restricciones de las áreas mínimas y la politización de la Vivienda de Interés Social hacen que las personas que buscan esa zona, vayan finalmente a zonas aledañas como Ate. Luego de eso, los sectores más alejados son un mercado para lotes y departamentos dentro del programa de techo propio.
Por otro lado, Velarde asegura que la falta de planificación urbana también genera que existan pocos terrenos que cuentan con las condiciones adecuadas para desarrollar un proyecto inmobiliario que salga rentable para los niveles socioeconómicos predominantes de la zona.
Según el especialista, en Lima Norte y Sur hay suelo más barato, más cantidad, más infraestructura urbana y mejor accesibilidad. “En la medida que Lima Este no se integre de mejor manera al sistema intermodal de transporte e incorpore mejores rutas de transporte masivo, tendrá un crecimiento limitado”, finalizó Velarde.
DATO
Alrededor del 27% de las personas de Lima Este tienen ingresos per cápita que les permite pagar una cuota mensual para un departamento de hasta S/ 320,000 (MiVivienda o certificación verde), mientras que el otro 38% NSE bajo (techo propio AVN) llegan a una capacidad adquisitiva de hasta S/ 250,000. Finalmente, un 23% de NSE muy bajo principalmente bonos de Sitio Propio. (Datos estimados en función a data estadística del INEI, calculadoras de crédito hipotecario e información del mercado).
