La inflación en el sector de la construcción en los últimos años ha provocado que las desarrolladoras de naves industriales se vean obligadas a reducir gastos y una de las estrategias para ello es transferir ciertos aspectos, que antes eran considerados parte de la infraestructura básica, a las empresas que rentan los espacios.
La plataforma de data inmobiliaria SiiLA reportó que estas estrategias son cada vez más frecuentes en el mercado de Ciudad Juárez, Chihuahua, en donde distintas firmas del sector industrial han decidido eliminar la integración de sistemas de aire evaporativo, por ejemplo, a pesar del clima desértico con altas temperaturas en la región.
“Esto no sólo repercute en la renta base, que varía de acuerdo con la calidad y características de la nave, sino también en los costos operativos de los inquilinos, quienes deben invertir en sistemas alternativos de enfriamiento para mantener un ambiente de trabajo adecuado”, indicó la firma.
Se estima que, actualmente, sólo entre 20% y 27% de las naves industriales que salen al mercado en esta región incluyen aires evaporativos dentro de la renta base, según Jaen Peña, director general de Colliers en Ciudad Juárez.
Del resto, algunas integran características básicas, como espacios de oficina, pavimentado con concreto hidráulico, equipamiento de andenes y sistemas de seguridad. Aunque, según Peña, existen excepciones, ya que “algunos desarrolladores cuyos edificios core & shell (inmuebles que ofrecen la infraestructura básica) no incluyen andenes o incluso, iluminación”.
Estos ajustes en el mercado inmobiliario industrial deben considerarse en el contexto de un incremento significativo en los costos de construcción, marcado por un aumento de 32% en el precio de los insumos entre febrero del 2020 y febrero del 2024, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).
Asimismo, el aumento en los costos tuvo un alza de 2.3% entre febrero del 2023 y el mismo mes de este año, lo que subraya la importancia de estrategias que mitiguen impactos financieros tanto para desarrolladores como para inquilinos.
Adaptación del mercado
El mercado de naves industriales en Ciudad Juárez ha sido uno de los más atractivos para la relocalización de empresas extranjeras en México (nearshoring), debido a su cercanía con Estados Unidos.
En un esfuerzo por atender esta demanda, el sector de desarrolladores logró aumentar su inventario y elevar la tasa de disponibilidad a 3.9% al cierre del 2023, algo que ha sido complicado para los polos industriales del norte del país.
Así, al inicio del 2024, este mercado cuenta con una treintena de espacios industriales listos para ser ocupados, de los cuales cerca de un tercio corresponde a proyectos en construcción y el resto se complementa con proyectos industriales existentes, según datos de la plataforma Solili.
En cuanto a las mejoras en los edificios realizadas por los desarrolladores, se ha observado una tendencia a optimizar las características para mantener los costos al mínimo, al tiempo que se ofrece la posibilidad de añadir mejoras específicas que se negocian con cada inquilino.
Esto incluye, por ejemplo, la preparación básica del sitio y la infraestructura esencial, y dejar otros aspectos al inquilino. En este sentido, el ejecutivo de Colliers destacó que los espacios de oficinas al interior de los parques industriales pasaron de 5% a 2% en los últimos años.
“La situación descrita no sólo responde a los efectos económicos subsecuentes a la crisis sanitaria global, sino también a las tensiones regionales entre la oferta y la demanda en mercados, donde las prácticas institucionales no están tan arraigadas o son menos uniformes”, añadió SiiLA.
Finalmente, la firma apuntó que además de reflejar una evolución en la relación entre desarrolladores e inquilinos, la estrategia de ajuste en gastos puede crear una mayor capacidad de eficiencia y adaptación de los inmuebles; pero también acarrea desventajas, como potenciales desafíos en la claridad de los acuerdos de alquiler.
