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Absorción Bruta récord: El mercado inmobiliario industrial de la ZMCDMX alcanzó 1.6 millones de m² de espacios comercializados en 2025, la cifra más alta registrada, impulsada por pre-arrendamientos y renovaciones principalmente en el CTT y Zumpango–AIFA.
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Oferta y desarrollo activos: Se incorporaron más de 700 mil m² al inventario Clase A y el pipeline cerró con 703,561 m² en construcción, con 46% pre-arrendado, reflejando confianza del mercado y demanda sostenida.
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Vacancia estable y expansión estratégica: La tasa de vacancia se ubicó en 2.7%, mientras que la planeación futura suma 2.2 millones de m² en Zumpango–AIFA y 978 mil m² en CTT, consolidando la expansión industrial hacia 2026.
Ciudad de México a 14 de enero de 2026. – CBRE, la empresa líder a nivel mundial en consultoría, comercialización y servicios inmobiliarios, presenta su reporte Marketview de Industrial en Ciudad de México, 4T 2025, donde se destacan las principales tendencias del sector.
Panorama general del sector inmobiliario industrial de Ciudad de México:
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Al cierre del año, la tasa de vacancia reportó un ligero incremento anual de 0.9 puntos porcentuales respecto a lo reportado al cierre del 4T 2024.
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La nueva oferta anual incorporó 719 mil m2. El submercado de Cuautitlán tuvo el porcentaje más alto con el 64%, seguido por Tultitlán con el 16% y Zumpango – AIFA con el 10%.
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El pipeline de construcción al cierre del año 2025 es de 704 mil m2 de los cuales el 46% se encuentra pre-arrendado y presenta un rango de precios de salida en renta que va de los US$7.50 a los $13.50 por m² mensuales.
“Al cierre del 2025, el mercado industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana mantuvo cifras altas de Absorción Bruta acumulando o espacios comercializados de 1.6 millones de m2, cifra más alta registrada históricamente. Este indicador se vio motivado principalmente por pre-arrendamientos y renovaciones realizados en corredores como el CTT y Zumpango-AIFA, señaló Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México.
Indicadores del mercado
Las cifras preliminares de la Secretaría de Economía indican que, al cierre del primer semestre del 2025, el Estado de México captó el 7% de la Inversión Extranjera Directa (IED), equivalente a $2,324 millones de dólares (MDD), lo que representa un incremento del 46% respecto al mismo periodo de 2024. Estados Unidos reafirma su relación estratégica con la entidad, manteniéndose como el principal inversionista con el 27% de participación, seguido por Alemania (10%), Países Bajos (9%) y Canadá (7%).
En 2025, la confianza en el sector se reflejó en la comercialización de espacios, donde el 19% de la superficie fue adquirida por empresas estadounidenses que renovaron operaciones en corredores como Cuautitlán y Tepotzotlán. Estos corredores han sido clave para la actividad industrial de Ciudad de México y su Zona Metropolitana. Al cierre de año se registró una absorción bruta histórica de 1.6 millones de m2, concentrada principalmente en el CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán), que representó el 57% de la actividad, seguido por el corredor en expansión Zumpango-AIFA con el 30%. La demanda constante mantiene activo el pipeline de construcción: al cierre del 4T 2025 se inició la construcción de 135,389 m², cerrando el año con 703,561 m² en desarrollo, distribuidos en Zumpango-AIFA (43%), Cuautitlán (20%), Tultitlán (17%) y Last Mile (12%), con un nivel de pre-arrendamiento del 46%.
En cuanto a la nueva oferta, al cierre del 4T 2025 se incorporaron 30 proyectos que sumaron más de 700 mil m2, concentrados principalmente en Cuautitlán (64%), seguido por Tultitlán (16%), Zumpango –AIFA (10%) y el interior de la Ciudad (5%). Cabe destacar que el 79% de estos proyectos ingresaron al inventario pre-arrendados, confirmando la tendencia de absorción anticipada, donde los espacios se ocupan desde su fase de construcción.
El panorama para el mercado industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana es prometedor. Los desarrolladores mantienen una fuerte confianza, impulsando la creación de nuevos parques industriales en diversos corredores. Destaca Zumpango-AIFA, con un pipeline en planeación de 2.2 millones de m2, seguido por el CTT con 978 mil m2. De este pipeline, el 68% corresponde a proyectos Build to Suit, mientras que el resto se destinará a naves especulativas, cuya construcción se prevé inicie a lo largo de 2026, asegurando así una expansión continua en el sector.
Inventario
En el año 2025 se incorporaron más de 700 mil m2 al inventario clase A de la ZMCDMX alcanzando los 12.29 millones de m2 existentes distribuidos en 10 submercados, representando un incremento de 6.2% respecto al mismo periodo de 2024. El CTT se mantiene como el mercado con mayor actividad, captando el 82% de la nueva oferta, seguido por Zumpango-AIFA con el 10%. Se espera que con la entrega de proyectos actualmente en construcción el 1T de 2026 incorporé más de 400 mil m2 cerrando el inventario en 12.69 millones de m2.
Tasa de Vacancia o Disponibilidad
Motivado por el ingreso de la nueva oferta con superficies disponibles, la tasa de vacancia reportó un 2.7%, lo que corresponde a 332,710 m2 vacantes y un incremento de 0.9 puntos porcentuales respecto a lo reportado al cierre del 4T 2024. A nivel corredor, Cuautitlán se posiciona como el mayor captador de superficie disponible con el 35%, seguido por Tepotzotlán con el 26% y Zumpango – AIFA con el 14%.
En términos de absorción bruta o espacios comercializados al cierre del 4T 2025 1,598,150 m2 fueron comercializados motivados principalmente por pre-arrendamientos y renovaciones en el mercado. El sector logístico captó el 91% de la superficie comercializada en el año seguido por el sector de E-Commerce con el 7%. En cuanto a la nacionalidad de las empresas que participaron en la absorción, la distribución fue la siguiente: México con el 46%, Estados Unidos con el 19%, Francia y Corea del Sur con el 9% cada uno y Argentina con el 8%.
El panorama para el año 2026 se mantiene positivo, con una actividad que se mantuvo constante durante el año y un pipeline sólido de proyectos en construcción y corredores en expansión.
Definiciones
Espacio Vacante: espacio disponible para ser comercializado sólo en propiedades físicamente existentes. Tasa de Vacancia: espacio vacante como porcentaje del Inventario físicamente existente en edificios clase Ay A+. Absorción Neta: diferencial del espacio ocupado de un periodo en las propiedades existentes respecto al periodo anterior. Absorción Bruta: suma total de espacios comercializados en un periodo de tiempo, incluyendo pre-arrendamientos y sub-arriendos. Nueva Oferta: nuevos metros que se incorporaron al mercado, con o sin arrendamiento, durante un periodo de tiempo. Precio de Lista en Renta: precio de lista por m2, no incluye costos de mantenimiento ni impuestos. Reclasificación: cambio de uso comercial de un edificio a un uso comercial diferente del inicial.
